통일교 계열 재단이 보유하던 서울 강남구 신사동 소재 이른바 ‘평화빌딩’ 매각을 둘러싸고 논란이 이어지고 있다. 

 통일교 측은 “수년 전부터 준비된 정상적인 자산 매각”이라는 입장을 밝히고 있지만, 본지가 관련 서류를  종합 분석한 결과 이번 거래는 단순 매각이라기보다 1,000억 원대 유동화 금융이 동시에 맞물린 구조라는 점에서 의문이 제기된다.

 통일교 측은 평화빌딩 매각이 2023년부터 준비된 장기 거래라고 설명했다. 세 차례 경쟁입찰이 유찰된 뒤 매수인 변경을 거쳐 2025년 12월 19일 최종 계약을 체결했고, 소유권 이전은 같은 달 26일 완료됐다는 입장이다. 

그러나, 확인한 등기와 금융 일정은 또 다른 질문을 낳는다. 소유권 이전이 완료된 2025년 12월 26일, 동일한 날짜에 평화빌딩을 담보로 한 대출이 실행됐기 때문이다. 

즉, 소유권 이전과 금융권 대출 실행이 같은 날 이뤄진 구조다. 단순 매각이라기보다, 매매와 금융 조달이 사실상 하나의 패키지처럼 설계된 거래로 읽힐 수 있는 대목이다.

최종 매수 주체는 주식회사 제이피개발이다. 

제이피개발은 2025년 9월 24일 설립, 설립 당시 자본금은 100만 원에 불과했다. 이후 불과 석 달 만인 2025년 12월, 이 회사는 며칠만에 수차례 증자를 통해 자본금을 약 565억 원까지 급격히 늘렸다. 

그러나 설립 이후, 대출 당시 대규모 부동산 개발·운영 계획이나 확정된 임차인 구도 여부에 대해 키움증권에 질문했지만 답변하지 않았다. 

그럼에도 이 법인은 소유권 이전과 동시에, 평화빌딩을 담보로 1,000억 원이 넘는 금융을 즉시 실행했다. 해당 대출채권은 ABSTB(자산유동화 전자단기사채)로 유동화되는 구조다. 

유동화증권은 회차당 50억 원씩 총 21회차, 약 1,050억 원 규모로 설계됐다. 담보 설정 기준으로는 금융권 노출 규모가 최대 1,200억 원대까지를 전제로 한 구조로 해석된다.

이 금융 구조의 주관은 키움증권, 이후 실제 금융 집행과 유동화 실무에는 유진투자증권이 관여한 것으로 확인된다. 

키움증권은 본지 질의에 대해 “본 건은 DSCR 1.2 이상, 최근 5년간 경매 낙찰률 80% 이상으로 환가성이 우수한 담보라는 점을 근거로 대출이 진행됐다”고 설명했다.

다만 이 설명 역시 의문을 남긴다. 통일교 측 설명에 따르면 평화빌딩은 사적 매각 과정에서 세 차례 경쟁입찰이 유찰된 자산이다. 

환가성이 매우 우수한 자산이었다면, 왜 반복적으로 입찰이 성사되지 않았는지에 대한 설명은 충분하지 않다. 

특히 경쟁입찰 유찰 이력과, 담보 평가의 핵심 근거로 제시된 키움증권쪽 답변 '경매 낙찰률 80%’ 사이의 간극은 구조 전반에 대한 의문을 키운다.

물론 현재로서는 등기와 금융 계약이 모두 유효하게 체결된 상태이며, 불법 여부를 단정할 수는 없다. 

다만 ‘장기 매각 준비’와 ‘신설 법인의 소유권 이전일 당일 대규모 금융 실행’이 맞물린 흐름은 통상적인 거래 관행과 비교할 때 구조적 의혹을 낳기에 충분한 대목이다. 

이 지점에서 일반 국민이 체감하는 금융 현실과의 괴리도 분명해진다. 최근 금융당국은 주택 한 채를 구입하는 개인에게도 자금 출처 조사와 대출 여력 심사를 대폭 강화하고 있다. 

반면 자본금 100만 원으로 출발한 신설 법인이 단기간 증자를 거쳐 어떤 계획도 제출되지 않은체, 1,000억 원대 대출로 소유권을 인정받고 유동화를 동시에 실행한 구조에 대해서는, 상대적으로 제도적 제약이 느슨하게 작동하고 있다는 지적이다.

가장 핵심적인 쟁점은 “차환이 막히는 순간, 책임은 누구에게 돌아가느냐”는 점이다. 

이 구조에서는 차주와 증권사가 직접적인 손실 책임에서 상당 부분 비켜나 있고, 위험은 유동화증권을 매입한 금융기관과 투자자에게 이전된다. 

이 자금에는 은행, 보험사, 연기금 등 국민의 예금·보험료·연금과 연결된 자금도 포함될 수 있다. 그럼에도 구조상 명확한 최종 책임자는 남지 않는다는 점에서, 금융권 안팎에서는 "책임은 없고 위험만 이전되는 금융”이며 "최종 손실, 결국,피해는 금융권을 이용하는 국민이 아닌가 "라는 의혹 제기도 가능한 점이다. 

통일교 측 주장대로 소유권은 적법하게 이전됐고, 서류상 불법 정황도 드러나지 않는다.

서류상 거래는 정상일 수 있다. 다만 통일교가 주장하는 ‘장기 준비된 매각’과, 최종 단계에서 벌어진 초단기 소유권 이전·대규모 금융 실행·즉각 유동화 사이의 간극은 여전히 설명되지 않는다. 

이 때문에 이번 평화빌딩 거래는 법적으로 문제없다고 해서 구조적으로도 정상이라 단정하기는 어렵다는 평가가 나온다.

본지는 향후 차환 구조의 금융당국의 감독 공백 여부 등을 추가로 점검할 예정이다.